Permis ou dispense: qu'est-ce qui s'applique et quand?

Les personnes qui souhaitent construire ou rénover ne peuvent souvent pas commencer les travaux sans permis environnemental, sauf si les travaux font l'objet d'une dispense. Dans un nombre limité de cas, une notification peut encore s'appliquer. Mais qu'implique exactement l'obligation de permis et de notification? C'est ce que nous allons voir dans cet article. Nous nous concentrons principalement sur la réglementation flamande, mais nous abordons également la situation à Bruxelles et en Wallonie.

 

A propos du permis, de la notification et de la dispense

En Flandre, les travaux de construction et de rénovation relèvent principalement de deux régimes: les travaux nécessitant un permis et les travaux dispensés. Jusqu'à récemment, il existait également une obligation de déclaration, mais celle-ci a été supprimée pour la plupart des travaux de construction. Lorsque nous mentionnons encore la "notification" ci-dessous, il s'agit d'exceptions spécifiques qui existent toujours dans la réglementation, plutôt que d'un régime largement applicable. 

La base se trouve dans le "Omgevingsvergunningsdecreet" (décret relatif au permis d'environnement) et le "Omgevingsvergunningsbesluit" (arrêté relatif au permis d'environnement), qui regroupent l'ancien permis d'urbanisme et le permis d'environnement depuis 2017. Toute activité de construction doit donc être évaluée à l'aune de ce cadre.

Qu'est-ce qu'un permis d'environnement?

Un permis d'environnement est une autorisation formelle de l'administration communale (ou dans certains cas de la province ou de la Flandre) d'effectuer une activité de construction. Il est requis pour tous les travaux affectant la stabilité, le volume, la destination ou l'environnement d'un bâtiment. Souvent, il faut également faire appel à un architecte, à moins qu'il ne s'agisse de structures simples sans changement de stabilité.

Souvent avec un architecte, mais quand exactement?

Jusqu’à récemment, un architecte était généralement obligatoire dès que le projet était soumis à permis et qu’il modifiait la stabilité, la structure ou le volume du bâtiment, ou lorsqu’il s’agissait d’une nouvelle construction ou d’une extension importante.

En revanche, pour des rénovations intérieures impliquant par exemple la suppression de murs porteurs (désormais non soumise à permis), le recours à un architecte n’est plus obligatoire. Cela ne signifie toutefois pas qu’il soit judicieux de réaliser de tels travaux sans faire appel à un architecte.

Qu'est-ce qu'une obligation de déclaration?

L'obligation de déclaration est une procédure administrative légère qui s'applique aux travaux ayant un impact spatial ou architectural limité, pour lesquels un permis complet n'est pas jugé nécessaire, mais qui doivent être notifiés aux autorités publiques ou à la commune. Les travaux soumis à déclaration ne nécessitent presque jamais l'intervention d'un architecte.

Quand faut-il un permis et quand n'en faut-il pas (plus)?

Permis sans exception: dans quels cas?

Nouvelle construction et rénovation totale

Dans tous les cas, vous avez toujours besoin d'un permis d'environnement pour construire un nouveau bâtiment principal (c'est-à-dire une nouvelle construction). Il n'existe aucune condition autorisant une dispense ou une simple obligation de déclaration. Même lorsque vous démolissez (et reconstruisez), vous avez besoin d'un permis, sauf s'il s'agit simplement de la démolition d'une dépendance telle qu'un pavillon de jardin, ou d'une allée, d'une terrasse ou d'un sentier de jardin.

Une modification du nombre d'unités d'habitation, comme la transformation d'une maison familiale en appartements ou vice versa, nécessite également un permis d'environnement dans tous les cas.

Changement de fonction d'une habitation

Le changement de la fonction principale d'un bâtiment, par exemple le passage d'une habitation à un bureau ou à un commerce, nécessite également toujours une demande de permis, même si vous n'effectuez pas de travaux de transformation. Des travaux sont nécessaires? Dans ce cas, vous devez faire appel à un architecte. Cela vaut également pour les dépendances existantes. Vous envisagez de transformer votre maison de jardin en tiny house ou en bureau? Dans ce cas, vous devez suivre la procédure de permis.

Vous ajoutez une fonction complémentaire (bureau, location de chambres, etc.) à un bâtiment qui sert principalement d'habitation? Dans ce cas, vous pouvez être dispensé de permis d'environnement si la fonction complémentaire n'occupe pas plus d'espace en m² que la fonction résidentielle (jusqu'à un maximum de 100 m²).

Travaux de (re)construction: conditions générales d'exemption

Pour de nombreux travaux de construction et de transformation pour lesquels un permis est généralement requis, vous pouvez également être dispensé de l'obligation de permis sous certaines conditions. Bien qu'il existe de nombreuses conditions spécifiques par intervention (voir ci-dessous), il existe un certain nombre de conditions générales que chacune de ces interventions doit remplir pour bénéficier d'une dispense.

Ainsi, il ne doit pas y avoir de changement de fonction nécessitant un permis et le nombre d'unités résidentielles doit rester inchangé. Les interventions doivent être effectuées dans un logement qui a été construit avec un permis valide ou qui est considéré par la loi comme étant autorisé, par exemple parce qu'il existait déjà avant l'introduction de l'obligation de permis.

Les travaux ne doivent pas non plus entrer en conflit avec les permis existants, les ordonnances, les plans locaux ou les prescriptions de lotissement récentes, ou d'autres réglementations applicables telles que le code de construction local. Un système d'autorisation distinct et spécifique s'applique aux sites patrimoniaux protégés, de sorte que les dispenses ne s'y appliquent pas automatiquement.

Conseil
Informez-vous toujours auprès du service d'urbanisme de votre ville ou commune. Ils peuvent édicter des conditions différentes ou des prescriptions spécifiques en matière de lotissement. Vous éviterez ainsi d'aller à l'encontre des règles sans le savoir.

Que faire en cas de rénovation d'un logement?

Quand faut-il un permis?

Si vous modifiez des éléments structurels du bâtiment, vous avez besoin d'un permis d'environnement. Pensez au remplacement d'une structure de toit ou de murs extérieurs, à la suppression de murs porteurs, ainsi qu'aux augmentations de volume.

Certaines interventions qui nécessitaient auparavant une notification (comme l'ajout d'une ouverture de fenêtre ou des travaux à une structure de toit sans remplacer complètement la structure) sont exemptées depuis le 1er mars 2026.

Quand êtes-vous dispensé?

Les travaux de façade et de toiture qui n'aggravent pas la performance énergétique du logement et ne modifient pas le volume du bâtiment ne sont soumis ni à une obligation de permis ni à une obligation de déclaration. Même s'ils englobent des travaux de stabilité.

Si vous isolez une façade extérieure par l'extérieur en ajoutant une isolation de façade avec une nouvelle finition telle que des briquettes de parement ou un enduit de façade, vous êtes dispensé de permis si l'épaisseur de la nouvelle couche (isolation + revêtement) est inférieure à 26 cm. Bien entendu, l'alignement (limite avec le domaine public) ne doit pas être franchi lors de ces travaux.

Aucun permis n'est requis pour les travaux de rénovation intérieurs (sols, cuisine, salle de bains, électricité, canalisations). En principe, les travaux de stabilité à l'intérieur sont également exemptés depuis le 1er mars 2026.

Extension avec une annexe

Si vous agrandissez le volume habitable avec une véranda, un carport, un auvent ou une arrière-cuisine, vous avez toujours besoin d'un permis d'environnement au sens strict. Jusqu'à récemment, une obligation de déclaration s'appliquait sous conditions (extension d'une superficie < 40 m², à moins de 2 m de la limite de parcelle à l'arrière et 3 m sur le côté), mais depuis le 1er mars 2026, l'extension relève entièrement de l'obligation de permis.

Règlement pour les unités de soins

Vous souhaitez installer une unité de soins temporaire et mobile dans votre jardin? S'agit-il d'une unité de soins dans le volume du bâtiment existant ou d'une annexe indépendante existante? Dans ce cas, vous n'avez pas besoin de permis en Flandre, mais une déclaration à la commune suffit. Toutefois, une unité de soins temporaire indépendante dans le jardin ne peut pas dépasser 50 m² et ne peut pas être placée dans un jardin de devant.

Bâtiments indépendants

Pour les dépendances indépendantes qui affectent de manière significative le volume ou l'apparence d'une habitation, telles qu'un abri de jardin, un carport ou une véranda indépendant, vous avez toujours besoin d'un permis d'environnement, en principe.

Quand êtes-vous dispensé?

• Si la dépendance a une superficie inférieure à 40 m² (ou si la somme totale des dépendances indépendantes reste inférieure à 40 m²),
• si la dépendance se situe entièrement à moins de 30 m de l'habitation,
• si la dépendance reste à moins de 1 m de la limite arrière de la parcelle, et dans le jardin latéral à moins de 3 m de la limite de la parcelle, ou si elle est construite contre un mur de séparation existant auquel rien n'est changé,
• si la hauteur du faîtage reste inférieure à 3,5 m,

Aménagement d'un revêtement et de pièces d'eau

Vous envisagez de construire une allée, une terrasse ou un chemin de jardin? Dans ce cas, vous devez en principe demander un permis d'environnement. Les piscines et les étangs sont également concernés.

Quand en êtes-vous dispensé?

• Pour l'aménagement d'un accès strictement nécessaire à la maison dans le jardin de devant (comme un chemin allant du trottoir à la porte d'entrée), vous êtes dispensé si le chemin ne dépasse pas 3 m de large pour un accès à un garage et 1,5 m pour un accès à une porte d'entrée.
• Si le revêtement, l'étang ou la piscine couvre une superficie inférieure à 80 m² (ou si la somme totale du revêtement et des pièces d'eau reste inférieure à 80 m²),
• Une dispense ne s'applique que si le revêtement ou la pièce d'eau ne s'élève pas à plus de 1,5 m au-dessus du niveau du sol, se situe à moins de 30 m de la maison et reste à 1 m de la limite de la parcelle (ou s'appuie sur un mur de séparation existant).

Installation d'une citerne ou d'un dispositif d'infiltration

L'installation d'une citerne ou d'un dispositif d'infiltration souterrain nécessite un permis d'environnement. La construction d' oueds est également considérée comme un aménagement de terrain avec modification du relief et est donc soumise à l'obtention d'un permis, à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'excavation très limités.

Quand êtes-vous dispensé?

• Si l'installation/le puits d'eau de pluie se trouve dans le jardin arrière ou à moins de 30 m de l'habitation,
• si le changement de relief est limité à 0,7 m (applicable aux oueds),
• lorsque l'installation n'est pas visible au-dessus du niveau du sol.

Conseil
Si vous prolongez le revêtement autour de votre habitation et/ou si vous agrandissez votre habitation d'une manière qui augmente la surface de drainage, vous devez souvent prévoir un dispositif d'infiltration. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Pose de clôtures

En principe, la pose de clôtures le long de la rue nécessite également un permis. Pour les haies ou les buissons qui font office de clôture, aucun permis n'est nécessaire.

Quand en êtes-vous dispensé?

• Si la clôture est ouverte (pensez au grillage ou aux panneaux grillagés) et si elle ne dépasse pas une hauteur de 2 m,
• si la clôture est fermée (pensez à un mur en bois ou une clôture en béton), elle ne doit pas dépasser 1 m de hauteur (dans le jardin de devant) et 2 m de hauteur dans le jardin latéral/arrière.
• Si la clôture est entièrement située à moins de 30 m de la maison.

Installation des techniques

Pour l'unité extérieure d'une pompe à chaleur ou d'un climatiseur, ou pour l'installation de panneaux solaires, vous pouvez avoir besoin d'un permis d'environnement. Mais ici aussi, des conditions de dispense - récemment étendues - s'appliquent.

Quand êtes-vous dispensé?

• Pour les panneaux solaires:
  • Si vous placez des panneaux solaires sur un toit plat et que l'installation n'excède pas 1 m au-dessus de l'avant-toit,
  • si les panneaux solaires sont intégrés dans le plan du toit sur un toit en pente, c'est-à-dire soit sur la couverture du toit selon la même pente, soit comme couverture du toit,
  • si les panneaux solaires sont fixés à une façade, avec une surface totale maximale de 4 m² par façade,
  • si les panneaux solaires sont fixés à un balcon.
  • Les panneaux solaires enfichables ne nécessitent pas de permis.
• Pour les climatiseurs et les pompes à chaleur:
  • L'unité extérieure d'un climatiseur ou d'une pompe à chaleur est exemptée si elle est située dans le jardin ou montée contre une façade ou sur un toit plat, jusqu'à 2 m de la limite de la parcelle ou contre un mur de séparation existant.
• Pour les cheminées et les conduits d'évacuation/ ventilation:
  • Les tuyaux de ventilation, les conduits de cheminée sont exemptés de l'obligation de permis s'ils ne dépassent pas de plus de 3 m le faîte de l'habitation.
• Vous avez également besoin d'un permis pour installer une antenne parabolique sur votre toit. Sur un toit plat ou dans le jardin arrière, le diamètre de l'antenne ne peut excéder 120 cm; pour une installation sur un toit en pente ou contre une façade arrière, le diamètre maximum est de 80 cm.

Conseil
Exemption ne signifie pas "sans règles". Les travaux doivent toujours être réalisés dans le respect des règles d'aménagement du territoire, des prescirptions de construction et des normes de sécurité.

Quelle est la procédure?

Pour un permis d'environnement

La demande est introduite par voie numérique via l''Omgevingsloket" (guichet environnemental). La commune évalue si le projet est compatible avec les plans d'aménagement du territoire, les prescriptions de lotissement et le "bon aménagement du territoire". En fonction de la nature et de l'impact du projet, la demande peut faire l'objet d'une procédure ordinaire ou simplifiée.

Au cours de l'évaluation, des avis sont également demandés à d'autres organismes si nécessaire (par exemple, patrimoine, gestion de l'eau ou mobilité). Pour les projets ayant un impact potentiel sur l'environnement, une enquête publique peut être organisée, au cours de laquelle les riverains peuvent faire part de leurs observations.

À la fin de la procédure (dans un délai de trois à six mois), l'autorité compétente prend une décision: le permis est accordé, refusé ou assorti de conditions. Dans certains cas, la décision peut faire l'objet d'un recours auprès de l'autorité supérieure.

Lorsqu'un permis est accordé, la décision est annoncée en ligne, mais une affiche jaune est également souvent apposée sur le chantier ou la parcelle. À partir du 35e jour suivant l'apposition de cette affiche, les travaux peuvent enfin commencer. C'est le délai pour introduire un recours. Par ailleurs, la date définitive de début des travaux doit également être communiquée à la commune.

En cas d'obligation de déclaration

Une déclaration consiste à déposer une notification avec plans, photos et description via l'Omgevingsloket. La commune prend note de votre déclaration, généralement dans les 20 jours, mais ne donne pas d'autorisation ou de refus explicite. Vous ne pouvez commencer les travaux qu'après avoir reçu la prise d'acte.

Bruxelles et Wallonie

Bruxelles

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, les travaux de construction ou de rénovation sont généralement soumis à un permis d'urbanisme (similaire à un permis d'environnement). Il n'existe pas de système général de déclaration comme en Flandre avec une catégorie de 'déclaration" distincte: la règle est que le permis doit être demandé et approuvé avant que les travaux ne puissent commencer. La demandes est introdujite par voie numérique via la plateforme MyPermit Urban.

Il s'agit, par exemple, de:

• La construction d'un nouveau bâtiment ou l'extension d'un bâtiment existant.
• Le changement de fonction d'un bâtiment (par exemple, d'une maison d'habitation à un espace commercial).
• La construction ou la modification de constructions ou d'installations fixes affectant l'apparence ou la stabilité du bâtiment.
• La pose d'installations techniques, à moins que des règles d'exemption spécifiques ne s'appliquent.

Wallonie

En Wallonie, de nombreux travaux, tels que les nouvelles constructions, les transformations, le changement de fonction ou l'aménagement de constructions fixes, sont soumis à l'obligation de demander un "permis d'urbanisme" avant de commencer les travaux. Toutefois, une réforme a récemment été initiée (à partir de mai 2025) selon laquelle certains travaux de moindre importance peuvent désormais être réalisés sans permis, à des fins de simplification.

En Wallonie, il n'existe pas de catégorie standard de "déclaration" distincte pour les travaux; la distinction se fait principalement entre "permis requis" et "permis non requis/exclu" (exemption). Il s'agit donc d'une dichotomie et non de trois régimes comme en Flandre.

Exemples de travaux nécessitant un permis:

• La construction ou la rénovation importante d'un bâtiment, par exemple une nouvelle habitation ou une extension.
• Le changement de destination ou d'utilisation d'un bâtiment (par exemple, d'une habitation à un bureau, ou d'un entrepôt à une habitation).
• Placement de grandes installations ou constructions fixes, ou travaux de terrassement importants tels que la construction de grandes terrasses.
• Installations telles que les équiipements d'énergie solaire, si elles ne sont pas couvertes par les conditions d'exemption.